Działka moja, ale powietrze nad nią – sąsiada? Rząd pracuje nad prawem własności warstwowej

Przemysław Zańko
Przemysław Zańko
Nowe prawo może umożliwić osobne dysponowanie samym gruntem oraz przestrzenią nad nim i pod nim.
Nowe prawo może umożliwić osobne dysponowanie samym gruntem oraz przestrzenią nad nim i pod nim. Lukasz Kaczanowski/Polska Press/ZDJĘCIE ILUSTRACYJNE
Udostępnij:
Prawo własności warstwowej to rozwiązanie znane m.in. w Skandynawii i Stanach Zjednoczonych. Teraz Ministerstwo Sprawiedliwości prowadzi wstępne prace nad wprowadzeniem takiego prawa w Polsce. Ułatwi ono m.in. zabudowę działek nad torami czy tunelami, co dziś jest bardzo utrudnione.

Działka to nie tylko grunt. Co zmieni prawo własności warstwowej?

Nie zawsze zdajemy sobie sprawę, że w świetle prawa właściciel działki jest też właścicielem słupa powietrza nad nią oraz przestrzeni znajdującej się pod działką. Gdyby tak nie było, nie dałoby się legalnie np. wykopać piwnicy.

Czasami jednak taki stan rzeczy generuje problemy. Przykładem mogą być działki nad tunelami kolejowymi w miastach. Te cenne tereny często stoją puste, bo inwestor chcący je zabudować musiałby najpierw wykupić całą działkę wraz z torami pod nią – na co kolej się nie zgodzi, bo straciłaby wtedy kontrolę nad tunelem. Polskie prawo nie pozwala bowiem sprzedać wyłącznie powierzchni działki, bez tego, co znajduje się pod nią i nad nią.

Wkrótce może się to jednak zmienić, bo Ministerstwo Sprawiedliwości rozważa wprowadzenie zmian. Gdyby prawo własności warstwowej weszło w życie, właściciel gruntu mógłby np.:

  • sprzedać komuś pustą przestrzeń nad swoim gruntem, żeby np. po sąsiedzku mógł legalnie stanąć budynek „wystający” górnymi piętrami poza granicę działki,
  • kupić działkę nad tunelem drogowym i postawić na niej dom, nie kupując zarazem samego tunelu,
  • odpłatnie udostępnić komuś przestrzeń pod swoją działką, np. w celu budowy tunelu kolejowego.

Zdaniem Pawła Lisieckiego, przewodniczącego komisji pracującej nad przygotowaniem nowego prawa, te korzyści pokazują, że zmiany warto wprowadzić.

– Jest sporo w Polsce niewykorzystanej przestrzeni, szczególnie w dużych miastach. Przykładem jest [kolejowa – przyp. red.] linia średnicowa w Warszawie. Te obszary można by zagospodarować, nawet sprzedać, a obecnie jest to de facto niemożliwe. Oznacza to brak możliwości wykorzystania tych terenów do rozwoju miasta i brak możliwości zarobku dla PKP – mówi Lisiecki cytowany przez transport-publiczny.pl.

Rząd rozważa opcje. Lepsza własność warstwowa czy prawo zabudowy?

Jak ustalił serwis prawo.pl, obecnie specjalny zespół analizuje, jakie dokładnie zmiany w prawie należy wprowadzić. Możliwości jest bowiem kilka.

Z jednej strony Polska może wprowadzić pełne prawo własności warstwowej. Tego rozwiązania od lat domaga się np. PKP S.A. Przy tej opcji można byłoby swobodnie sprzedawać i nabywać własność gruntu oraz terenów nad nim i pod nim w oderwaniu od siebie. Jak pokazują przykłady z innych krajów (m.in. Francji, Szwecji, Finlandii, Norwegii), takie prawo może działać na wiele sposobów, dając więcej lub mniej swobody w gospodarowaniu działkami.

Nie jest to jednak jedyne rozwiązanie, ponieważ z drugiej strony rozważane jest wprowadzenie zamiast prawa własności warstwowej tzw. prawa zabudowy. Byłaby to mniejsza zmiana – prawo zabudowy przypominałoby raczej użytkowanie wieczyste czy dzierżawę. Zamiast sprzedawać działkę, właściciel terenu mógłby użyczyć jej odpłatnie na określony czas, jednocześnie zachowując prawo własności budynków czy innych obiektów na działce. Jak ustaliło prawo.pl, prawo zabudowy byłoby ustanawiane na okres od 30 do 100 lat. Dodatkowo można byłoby je przenosić na inne osoby oraz dziedziczyć.

Górnicy nie naruszają prawa własności

Warto dodać, że obecnie właściciel działki, choć formalnie posiada także przestrzeń nad i pod nią, nie może korzystać z nich w pełni swobodnie. Przepisy nie określają co prawda, jak daleko w górę i w głąb sięga prawo własności gruntu, ale niektóre ustawy ograniczają nasze możliwości korzystania z działki:

  • zgodnie z prawem geologicznym i górniczym wszelkie podziemne kopaliny wymienione w ustawie (m.in. węgiel, metale, kamienie szlachetne) należą do Skarbu Państwa, nawet jeśli właścicielem gruntu nad nimi jest ktoś inny;
  • zgodnie z prawem wodnym wszelkie śródlądowe wody płynące oraz wody podziemne należą do Skarbu Państwa.

Właściciel działki nie może więc np. zacząć wydobywać węgla spod ziemi na swojej działce czy swobodnie dysponować rzeką przepływającą przez swój teren. Z kolei np. śródlądowe wody stojące, czyli choćby jeziora czy stawy, mogą już stanowić własność prywatną.

Wideo

Materiał oryginalny: Działka moja, ale powietrze nad nią – sąsiada? Rząd pracuje nad prawem własności warstwowej - RegioDom.pl

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie